Amsterdamse sociale woningen
in tijden van schaarste
Een Amsterdamse manager van een woningcorporatie klaagde dat hij nauwelijks signalen binnenkreeg over woonfraude. Met webscraping toonden we aan dat dit gemakkelijk inzichtelijk te maken is. Het bleek voor veel corporaties een ingewikkeld thema vol dilemma's. Daarop hebben we dit onderzoek gepubliceerd samen met het Financiële Dagblad. Het werd landelijk nieuws.
Inleiding door Piet Klop van Public Values
In Nederland staan ongeveer 7,6 miljoen woningen. Een derde hiervan is in handen van corporaties. De corporaties verhuren deze 2,4 miljoen woningen onder de kostprijs aan de doelgroep. Zij doen dit onder de kostprijs zodat de woningen betaalbaar zijn voor die doelgroep. Landelijk komt gemiddeld ongeveer 6% van deze woningen beschikbaar doordat huurders verhuizen, een huis kopen of overlijden. Dit zijn slechts circa 15.000 woningen per jaar. Daarom willen de corporaties graag woningen nieuw bouwen. Maar dat is lastig.
De overheid roomt jaarlijks 4 van de 12 maanden huur af door diverse belastingen te heffen (Verhuurdersheffing, Vennootschapsbelasting en WOZ-belasting). Daar komt bij dat de bouwkosten enorm zijn gestegen de laatste 2 jaar. Bouwlocaties zijn nauwelijks voorhanden en gemeenten verkopen de wel beschikbare bouwgrond liever aan beleggers voor de hoofdprijs. Logisch dat hierdoor wachtlijsten bestaan van vele jaren voor sociale huurwoningen.
De woningmarkt zit compleet op slot. De doelgroep van de corporaties kan geen sociale huurwoning huren omdat die simpelweg niet beschikbaar zijn. En kopen is geen optie, de bank verstrekt geen hypotheek omdat juist deze doelgroep te weinig verdient om te kopen. Het wrange is dat deze mensen dan maar duur gaan huren en veel te klein.
Maar, hoe zit het eigenlijk met de mensen die in een sociale huurwoning wonen? Zij huren onder de kostprijs omdat zij betaalbaar moeten wonen. Als zij meer gaan verdienen kunnen ze gewoon blijven zitten. De beleidsmakers in Den Haag hebben daar zelfs een mooi woord voor bedacht “goedkope scheefwoners”. De mensen die niet terecht kunnen bij de corporaties en noodgedwongen duur huren worden “dure scheefwoners” genoemd. Tja, in beleidstermen kun je niet wonen zei Jan Schaefer al…”
Piet Klop, Public Values
Fraude begrijpen: de fraudedriehoek
Om woonfraude te snappen, kijken we naar de fraudedriehoek. Die bestaat uit drie aspecten: motivatie, gelegenheid en rationalisatie. Hieronder wordt het uitgewerkt.
De motivatie achter het plegen van woonfraude is doorgaans het verhogen van inkomen. achter het plegen van woonfraude is doorgaans het verhogen van inkomen. Uit onze analyse blijkt dat met verhuur van een (deel van de woning) een flink bedrag kan worden verdiend. We schatten dat in op gemiddeld tussen de € 650 en € 700 per maand. Zonder dat de doorverhuurder aanspraak te verspelen op gemeentelijke of landelijke inkomensvoorzieningen voor lage inkomens.
Hoe gemakkelijk en risicovol is het verdienen van geld aan een woning? Dit wordt gelegenheid genoemd. Van de vermoede woonfraude wordt slechts 5% van de woningen vrijgemaakt. Bovendien wordt het verdiende bedrag zelden teruggevorderd.
Huurders die aan hun sociale huurwoning willen verdienen, praten hun gedrag goed. Dat wordt rationalisatie genoemd. Voorbeelden daarvan zijn: ik heb geen zin om mijn uitkering of toeslag kwijt te raken. Ik wil samenwonen of in het buitenland gaan wonen, maar wil wel naar “mijn woning” terug kunnen als het misgaat. Ik heb geld nodig voor mijn gezin, kind, neefje, oma, een welverdiende vakantie of om mijn schulden terug te betalen.
Schematische weergave fraudedriehoek
Resultaten naar aanleiding van het onderzoek in Amsterdam
-
Kamerverhuur is lucratief. Het levert gemiddeld € 50 per vierkante meter per maand op. De opbrengst van één kamer is dus vaak al voldoende om de volledige huur te betalen (12 m2 komt neer op € 600 per maand). Volgens corporaties is optreden tegen (tijdelijke) kamerverhuur juridisch bijna kansloos.
-
Vakantieverhuur is vooral in het centrum van Amsterdam is nog lucratiever. Naar opgave van Airbnb levert één privékamer in het centrum voor 8 nachten in de maand € 976 per maand op.
-
Verhuur van een gehele woning levert € 24,19 per vierkante meter per maand op. De huurder van een corporatiewoning betaalt zelf gemiddeld € 8,22 per vierkante meter per maand. Op basis van 65 m2 levert een volledige woning ruim € 1.000 per maand op voor de onderverhuurder.
-
In 2017 zijn volgens de brancheorganisatie van corporaties Aedes landelijk 94 woningen ontruimd in verband met illegale onderverhuur na een rechterlijk bevel.
-
De meeste woningen (in 2018 821 woningen volgens de AFWC) komen vrij na een afspraak tussen de huurder en de corporatie. De huurder levert de sleutels in, maar de gemaakte verdiensten betaalt de huurder niet terug. De corporatie ziet meestal af van een langdurige, kostbare en ongewisse bodemprocedure.
-
Naast het aloude via-via circuit, wordt verhuurfraude zichtbaar op vakantieverhuursites (Airbnb, Homeaway, Booking.com), woningverhuursites (Kamernet, Marktplaats, Huurstunt, etc.) en op Sociale Media (Facebook). Op basis van één woningverhuursite vermoeden we al ruim 4.000 gevallen van woonfraude.
Om hoeveel geld gaat het in Amsterdam?
Uit deze studie van de bestuursdienst van Amsterdam uit oktober 2005 blijkt dat de gemeente toen uitging van woonfraude met 20.000 woningen. Sinds de komst van internetplatforms en sociale media is het alleen maar gemakkelijker geworden om vraag en aanbod bij elkaar te brengen.
Op grond van ons eigen onderzoek, de opbrengsten, pakkans en de impact als een huurder wordt gepakt, is een schatting van 10% woonfraude van Amsterdamse corporatiewoningen conservatief. Om dat in geld uit te drukken: €144 miljoen per jaar (18.000 corporatiewoningen met gemiddeld €667 illegale verdiensten per maand). Dit bedrag correspondeert met jaarlijks ruim 720 nieuwe woningen voor de doelgroep.
Wat betekent scheefhuur?
Op woningmarktgebied grijpt de overheid stevig in, met als doel dat iedereen kans heeft op een passende woning. Eén van de gevolgen van het huidige beleid is scheefhuur bij de sociale woningen. Daaronder wordt verstaan:
-
Dure scheefhuur. Er woont een huurder in een te dure corporatiewoning, waardoor de huurder recht heeft op huurtoeslag.
-
Goedkope scheefhuur. Een huurder die op grond van zijn of haar inkomen geen recht heeft op een sociale huurwoning, woont daar toch in.
Amsterdamse scheefhuur is EUR 0,4 miljard per jaar waard
Hieronder staat een toelichting op de berekening aan de rechterkant.
Dure scheefhuur. Uitgaande van de cijfers van de belastingdienst is de woontoeslag gemiddeld bijna EUR 2.600 per jaar. Vermenigvuldigd met ruim 29.000 huishoudens is dat circa EUR 75 miljoen per jaar.
Goedkope scheefhuur. Om dat te bepalen, vergelijken we kosten van goedkope scheefhuurders met huishoudens die moeten huren op de vrije markt. De maandelijkse meterprijs per maand van een corporatiewoning is bijna 16 euro goedkoper dan de marktprijs uit verhuursites. Op basis van een gemiddelde woonoppervlakte van 65 m2 is dat een voordeel van ruim EUR 1.000 per maand voor degene die het geluk heeft in een corporatiewoning te wonen. Op basis van ruim 24.000 scheefhuurders is dit voordeel ruim EUR 300 miljoen per jaar.
Met goedkope en dure scheefhuur tezamen is dus een relatief voordeel van EUR 376 miljoen voor bewoners van corporatiewoningen.
Bevoordeling van toevallig zittende huurders
Het behoeft geen betoog dat de huidige praktijk leidt tot bevoordeling van een groep, louter en alleen omdat ze eenmaal een sociale huurwoning hebben. Voor mensen met een midden of hoger inkomen zit er weinig anders op dan een drie keer zo hoge huur betalen. Of dagelijks in de file of het openbaar vervoer te zitten om zo een bijdrage te leveren aan het wel een wee van Amsterdam.
Samenvatting gegevens en bronvermelding
Berekening impact scheefhuur per jaar
