Erfpacht in Amsterdam
leidt tot vermogensherverdeling

Amsterdamse erfpachtregels zijn ingewikkeld. Op onze tocht om ze te snappen, begrepen we de woede van veel erfpachters steeds beter. Onze conclusie was dat Erfpacht in Amsterdam leidt tot forse vermogensherverdeling. Omdat we ons afvroegen of dit wel mag, hebben we een klacht bij de Europese Commissie helpen indienen.

Lees hier waarom we onderzoek doen

In Europa komt erfpacht weinig voor

Erfpacht wordt in geen enkel ander Europees land op dezelfde manier ingezet als in Nederland. In sommige landen komt erfpacht zelfs helemaal niet meer voor. Zo werd in Duitsland het erfpachtrecht al in 1947 afgeschaft, omdat men het een middeleeuws systeem vond. In Europese landen waar nog wel een vorm van erfpachtrecht voorkomt, heeft het bijvoorbeeld tot doel om huizen goedkoop aan te bieden of om historische panden te onderhouden.

Europese wet- en regelgeving legt wel beperkingen op

Omdat erfpacht niet overal in Europa hetzelfde wordt ingezet is er vanuit de Europese wet- en regelgeving geen juridische basis voor een gemeentelijk grondbeleid zoals dat in Nederland wordt gevoerd. Zoals omschreven in dit artikel van de Amsterdamse advocate mw. Boot van Boot Advocaten zijn er wel restricties die de beleidsvrijheid mogelijk kunnen beperken:

  • In een arrest heeft het Europese Hof voor de Rechten van de Mens bepaald dat het recht van erfpacht gelijkgeschakeld is met het recht van eigendom. Een uitzondering maken kan als het algemeen belang dit vereist. Als een gemeente zich op deze beoordelingsruimte beroept, moet zij aantonen dat het algemeen belang voor gaat op het belang van de betrokken particulier(en).

  • Misbruik van een economische machtspositie is verboden op grond van artikel 102 VWEU en artikel 106 VWEU. De gemeente mag niet rechtstreeks of zijdelings onredelijke prijzen rekenen of van andere onredelijke voorwaarden opleggen aan haar burgers.

  • Voor een gemeente geldt voorts het verbod op handelsbelemmeringen. Als ze buitenlandse ondernemingen belemmert in hun vestigingsmogelijkheden met kunstmatig hoge grondprijzen, is dat niet toegestaan.

  • Uit het EVRM volgt ook het Evenredigheidsbeginsel. De overheid moet ervoor zorgen dat de lasten of nadelige gevolgen van erfpacht voor een burger niet zwaarder zijn dan het algemeen belang van het besluit.

In het bestuursrecht ontbreekt een wettelijk kader voor gemeentelijke erfpacht

In Nederland is het erfpacht geregeld in Burgerlijk Wetboek Boek 5, Titel 7. Het Burgerlijk Wetboek gaat over civielrecht en regelt daarmee het verkeer tussen (rechts)personen. In het publiekrecht, dat regels beschrijft tussen de overheid en burgers, zijn geen erfpachtwetten opgenomen. Dit maakt duidelijk dat het nooit de bedoeling is geweest dat gemeenten zich met erfpachtconstructies zouden gaan bezighouden.

Toch kennen 31 Nederlandse gemeenten (ofwel 8%) nog erfpacht. Daarvan hebben 25 gemeenten inmiddels besloten om van het systeem af te stappen door grond te koop aan te bieden. Ook andere gemeenten, waaronder Den Haag, geven aan van erfpacht af te willen. De politiek in deze gemeenten vindt het erfpachtsysteem achterhaald en ook vanuit de bevolking is er weinig draagvlak voor. Dit laatste komt vooral door canon- en grondwaardeherzieningen, die plotseling hoge kosten met zich mee kunnen brengen. Desondanks gaan de volgende gemeenten gewoon door met erfpacht: Amsterdam, Diemen, Hendrik-Ido-Ambacht, Utrecht en Vlaardingen. Het is daarom van groot belang dat de centrale overheid duidelijke kaders voor gemeenten stelt op het gebied van erfpacht.

In Amsterdam is erfacht een melkkoe geworden

Als er een gemeente is die een groot voorstander is van het erfpachtsysteem, dan is het wel Amsterdam. Niet zo gek, want het is een aardige inkomstenbron: jaarlijks leverde het de gemeentekas zo’n 180 miljoen euro op. Kennelijk was dit niet genoeg, want dit bedrag gaat de komende jaren fors toenemen. Dat heeft alles te maken met de introductie van eeuwigdurende erfpacht en de eenmalige overstap waar Amsterdamse erfpachters gebruik van hebben kunnen maken voor het einde van 2019.

Precies om deze reden wordt in deze case de situatie in Amsterdam geanalyseerd. We beroepen ons op extern beschikbare bronnen en artikelen op het internet. Daarnaast maken we gebruik van open data en open thematische kaarten van de gemeente Amsterdam.

Onderstaand stuk is geschreven voor het einde van de overstapstermijn, in oktober-november 2019.

Welk aanbod doet de gemeente Amsterdam aan particuliere erfpachters?

Het vorige gemeentebestuur van Amsterdam (D66, VVD en SP) heeft bewoners de mogelijkheid gegeven om erfpacht eeuwig af te kopen. Het verkopen van de grond bleek een stap te ver. Voor het overstappen op eeuwigdurende erfpacht moet je als bewoner/particulier een keuze maken via een digitaal erfpachtportaal. In dit portaal kan worden gekozen uit drie verschillende opties voor de overstap. Tot het einde van dit jaar geldt een extra gunstige regeling. Op deze site en in de video hiernaast worden de mogelijkheden uitgelegd. Je kunt er ook voor kiezen om niets te doen: de nuloptie. Deze nuloptie is de gewenste keuze van het huidige stadsbestuur, dit geeft het stadsbestuur zelf aan.

De keuze, die voor 31 december 2019 in het digitale erfpachtportaal moet worden ingevoerd, is bepaald niet eenvoudig. Daarom zullen in deze analyse case de consequenties van de verschillende opties worden besproken. Dit wordt gedaan aan de hand van twee voorbeeldhuizen. Het eerste voorbeeld is een woonhuis in IJburg met jaarlijkse erfpacht van € 4.216. Het tijdvak loopt af in 2056. Het tweede voorbeeld is een appartement in de buurt van de Rijnstraat waarvan de erfpacht is afgekocht tot 2051.

Waarom moet je als erfpachter in 2019 echt in actie komen?

Wat de gemeente helaas niet uitlegt, is wat er gebeurt als je besluit niet over te stappen. Want voor de eeuwigdurende erfpacht heeft de gemeente ook een nieuwe rekenmethodiek geïntroduceerd. We hebben deze nieuwe methode op beide voorbeeldhuizen toegepast en de uitkomsten vergeleken met de huidige situatie. De essentie van de berekening is de erfpachtgrondwaarde. De erfpachtgrondwaarde is dat deel van je WOZ-waarde waarvan de gemeente eigenaar gaat worden.

Woning IJburg Appartement bij Rijnstraat
Overstap 2019 Overstap 2019
WOZ waarde 567.500 850.000 350.000 676.000
Buurtstraatquote (BSQ) 35% 48% 31% 47%
Grondwaarde 198.625 408.000 108.500 317.720
Depreciatiefactor 10% 10% 10% 10%
Erfpachtgrondwaarde 178.763 367.200 97.650 285.948
Waarde voor eigenaar
(als % van WOZ-waarde)
388.737
(68%)
482.800
(57%)
252.350
(72%)
390.052
(58%)

Bij overstap wordt de erfpachtgrondwaarde vastgezet. Als je overstapt vóór 2020, dan wordt deze gebaseerd op de laagste van de twee WOZ-waarden van 2014 en 2015. Er wordt gerekend met een vaste BSQ die je kunt aflezen in deze kaart.

Door zowel de stijgende WOZ-waarde als de stijgende BSQ, blijft er steeds minder waarde voor de huiseigenaar over. De gemeente wordt dus snel eigenaar van een steeds groter deel van je erfpachtwoning. Over een aantal jaar zal het gemeentelijke aandeel oplopen naar 44,1% van de dan geldende WOZ-waarde. En dan horen we je denken: “Dat duurt nog lang!”. Maar wat nu als toekomstige kopers van je huis dit grote gemeentelijke aandeel wel laten meewegen in hun koopbeslissing? Door over te stappen neem je dit risico weg.

Een extra voordeel van overstappen is dat je gebruik kan maken van een korting op de afkoopsom of canon. Deze korting is 35% bij een overstap vóór 2020 en 25% gedurende de rest van deze collegeperiode. Een toekomstig stadsbestuur zou deze korting kunnen schrappen. Het is daarom belangrijk om in 2019 nog actie te ondernemen!

  • Hoe wordt de gemeente eigenaar van 44,1% van je woning?

    De essentie van de erfpachtgrondwaarde

    In essentie komt de berekening van de erfpachtgrondwaarde hierop neer:

    WOZ waarde * BSQ * (100%-Depreciatiefactor)

    De BSQ staat voor BuurtStraatQuote. Het is een percentage tussen de 5 en 49%. De gemeente stelt die jaarlijks vast. In 2017 was die nog 35% voor de woning in IJburg en 31% voor het appartement bij de Rijnstraat. In 2019 was die al gestegen van 48% voor de woning in IJburg en 47% voor het appartement bij de Rijnstraat. De verwachting is dat binnen enkele jaren de BSQ voor bijna alle huizen stijgt naar 49%.

    De depreciatiefactor is een vast getal van 10%. De gemeente wil hiermee corrigeren voor het feit dat de WOZ-waarde uitgaat van eigendom van de grond. Deze factor verandert niet meer.

    De toekomstige erfpachtgrondwaarde wordt dus:

    WOZ waarde * 49% * 90% = WOZ waarde * 44,1%

    Wat voor de eigenaar overblijft is dus iets minder dan 56%.

  • Hoe de erfpachtgrondwaarde explodeert: de combinatie van BSQ en WOZ-waarde

    Het effect van correlatie tussen de WOZ-waarde en de BSQ

    Tussen twee perioden, dus bijvoorbeeld het moment van overstap en 2019, is het stijgingspercentage van de grondwaarde (sEPGW) per definitie gelijk aan:

    sEPGW = (1+ sWOZ) * (1+ sBSQ) – 1, waarbij

    • sEPGW = Stijgingspercentage van de erfpachtgrondwaarde

     

    • sWOZ = Stijgingspercentage van de WOZ

     

    • sBSQ = Stijgingspercentage van de BSQ

     

     

    Dat kan je ook schrijven als:

    sEPGW = sWOZ + sBSQ + sWOZ * sBSQ

    Stel dat sBSQ meebeweegt met sWOZ met een factor f. Dus: sWOZ = f * sWOZ

    sEPGW = sWOZ + f*sWOZ + f * (sWOZ)^2

    Als de WOZ één op één zou meestijgen met de BSQ, dan geldt dat f=1, dus:

    sEPGW = 2 * Stijging WOZ + (Stijging WOZ) ^ 2

    De erfpachtgrondprijs stijgt dus veel te hard. Voorbeeld als de stijging BSQ gelijke tred houdt met stijging WOZ (dat wil zeggen: f=1). De WOZ van een woning stijgt met 150% van €250.000 naar €625.000 en de erfpachtgrondwaarde was €100.000. Dan zou de erfpachtgrondwaarde stijgen met 150% + 150% + 150%*150% = 525%. In euro’s wordt de grondwaarde dan €625.000. Het huis zou dan zelf niets meer waard zijn.

  • Waar kan ik de BSQ van mijn huis vinden?

    De Buurtstraatquote (BSQ)

    De buurtstraatquote is het percentage van de WOZ-waarde dat de gemeente toerekent aan de grond, waarvan zij eigenaar is. Dit percentage wordt jaarlijks bepaald door de gemeente. Het minimum is is vastgesteld op 5% en het maximum op 49%. Onderstaande links geven de BSQ’s aan per jaar. Daar kan je de quotes van je eigen straat opzoeken.

    De BSQ voor de overstap
    De BSQ van 2018
    De BSQ van 2019

  • Waarom is hier sprake van vermogensherverdeling dat niets met grondbeleid te maken heeft?

    Toelichting op de vermogensherverdeling

    De WOZ-waarde gaat van de fictie uit dat de grond in eigendom is van de woningbezitter. Deze stijgt ieder jaar. Om de grondwaarde te berekenen, heeft de gemeente een Buurtstraatquote (BSQ) bepaald die ligt tussen de 5% en 49%. Hoe hoger de WOZ per vierkante meter, hoe hoger de BSQ. Deze BSQ wordt ook jaarlijks door de gemeente bepaald.

    Woning IJburg Appartement Rijnstraat
    De buurtstraatquote neemt toe van 35%
    naar 48%. Dat is een stijging van 37,1%
    De buurtstraatquote neemt toe van 31%
    naar 47%. Dat is een stijging van 51,6%
    De WOZ neemt toe van €567.500 naar
    €850.000. Dat is een stijging van 49,8%
    De WOZ neemt toe van € 350.000 naar
    €676.000. Dat is een stijging van 93,1%
    De Erfpachtgrondwaarde neemt toe
    van €178.763 naar €367.200.
    Dat is een stijging van 105,4%.
    De Erfpachtgrondwaarde neemt toe
    van €97.650 naar €285.948.
    Dat is een stijging van 192,8%.

    Ten opzichte van opzichte van de overstap stijgt de grondwaarde in 2019 met:

    Stijging van de grondwaarde = Stijging WOZ + Stijging BSQ + Stijging WOZ * Stijging BSQ

    • Als de WOZ-waarde stijgt dan neemt ook de grondwaarde toe. Laat je dus een verdieping op je huis bouwen, of is er gerenoveerd en de WOZ waarde is gestegen, dan gaat de grondwaarde ook omhoog.

    • De grondwaarde stijgt daarnaast ook met de stijging van de BSQ die door de gemeente is vastgesteld. Omdat de woningprijs harder is gestegen dan de herbouwprijs van de woning (datgene waar de gemeente van vindt dat een particulier eigenaar is), vindt de gemeente dat zij voor een groter deel eigenaar is geworden van de woning.

    • Ten slotte stijgt de grondwaarde met de vermenigvuldiging van de stijging van de BSQ en de stijging van de WOZ.

    • De aftopping van de BSQ berekening tot 49% is onjuist uitgevoerd. Waarom?

      Bij aftoppen is geen herschaling toegepast

      In de nota van Beantwoording Inspraak Overstapregeling Eeuwigdurende Erfpacht, pagina 23) staat dat zonder aftopping bij meergezinswoningen de BSQ opliep naar maximaal 64% en die bij eengezinswoningen tot 85%. Dit doet al vermoeden dat er iets aan de hand is met de berekening van beide groepen ten opzichte van elkaar. Nader onderzoek, lees tabblad kritiek op methodiek, toont aan dat er een zeer waarschijnlijk een fout zit in de berekening van de herbouwwaarden bij eengezinshuishoudens. Hoe moet de aanpassing van het eerste versie (voor de inspraak) worden veranderd in de tweede versie (na de inspraak)?

      Laten we eerst kijken naar woningen: 49% wordt dus het nieuwe maximum. Dat betekent dat 85% in de eerste versie dus 49% wordt in de tweede versie. Maar dat betekent ook dat 49% in de eerste versie niet 49% in de tweede versie mag blijven: er moet voor alle eengezinswoningen worden herschaald met de factor 49/85. Dat wat in de eerste versie 49% was, wordt 28% in de tweede versie. Zo had het moeten gebeuren voor eengezinshuishoudens.

      Voor meergezinshuishoudens was het maximum 64%. Ook die moet dus worden herschaald, maar dan met de factor 49/64. Het zou er dus als volgt uitzien:

      Door niet te herschalen gaat de BSQ van alle huizen dus veel te snel naar 49%. Dat zien we ook gebeuren als we de BSQ kaart van de overstap (buurtstraatquote 2017) en die uit 2019 (buurtstraatquote 2019) vergelijken.

      De impact van niet herschalen op de erfpachtgrondwaarde en canon

      De impact van niet herschalen is enorm. Je kan in bovenstaande grafieken op de x-as je BSQ aflezen (BSQ oud) op dan op de y-as van de bruine lijn de nieuwe BSQ. Door vervolgens BSQ op x-as / BSQ op y-as te vermenigvuldigen met je canon zie je wat het effect voor jou is geweest.

      Dus je afkoopcanon na het huidige tijdvak was €45.000 en de oude BSQ was 40. Dan zou de afkoopsom van een eengezinswoning worden 23/40 * €45.000 = €25.875. Bij een meergezinswoning dus 31/40 * €45.000 = €34.875.

    Hoe gunstig zijn de aangeboden overstapopties eigenlijk?

    Om te bepalen hoe gunstig de overstapopties zijn, moeten we de afkoopwaarde vergelijken met de drie andere methoden. De eerste is afkomstig van prof. Gautier, die onderzoek heeft gedaan naar de grondwaarde van woningen op erfpacht ten opzichte van woningen op eigen grond. De tweede methode gaat uit van prijzen die de gemeente heeft afgesproken met woningcorporaties voor nieuwe grond. De derde methode betreft afspraken met corporaties voor bestaande grond. Hieronder zijn de resultaten weergegeven (rekening houdend met het feit dat voor de Rijnstraat erfpacht voor het huidige tijdvak al is afgekocht).

    Methode IJburg (optie 3) Rijnstraat (optie 2)
    Afkoopwaarde 131.391 26.692
    Methode prof. Gautier 62.425 18.513
    Nieuwbouwwaarde corporaties 65.078 16.871
    Bestaande afkoop corporaties 31.417 16.871

    De afkoopwaarde voor de particuliere erfpachter is zowel voor IJburg als voor de Rijnstraat veel hoger dan voor de andere waarderingsmethoden. Overstappen is ondanks de kortingen dus geen koopje. Waarom is de daadwerkelijke afkoopwaarde dan zoveel hoger dan volgens de andere waarderingsmethoden? Dit komt in essentie doordat de andere methoden veel simpeler zijn en, in tegenstelling tot de afkoopwaarde, alleen worden gebaseerd op harde data. Bovendien speelt de door de gemeente bedachte BSQ bij geen van de modellen een rol. Lees hieronder hoe de waardering van de andere systemen werkt.

    • Hoe werkt de wetenschappelijke erfpachtgrondwaarde van prof. Gautier?

      De wetenschappelijke erfpachtgrondwaarde van prof. Gautier

      Pieter Gautier, hoogleraar economie aan de VU, en Aico van Vuuren van de Universiteit van Gotenburg doen sinds enkele jaren onderzoek naar de marktwaardering van erfpacht. Uit verkoopwaarden van Amsterdamse woningen over een lange tijdsperiode blijkt dat een woning met eigen grond gemiddeld rond de 11% duurder is dan een huis met erfpacht. Met andere woorden: de marktwaarde van de grond is ongeveer 11% van de WOZ-waarde.

    • Hoe werkt de waardebepaling voor corporaties?

      De erfpachtgrondwaarde voor woningcorporaties

      De waardebepaling voor corporaties volgt uit een Raadsbesluit van 25 september 2018. Daarin staan de condities voor bestaande erfpacht en nieuw uit te geven grond.

      Voor nieuwe grond wordt gerekend met een vaste waarde van € 221 per vierkante meter voor 52 jaar, onafhankelijk waar het vastgoed staat. Voor 12,5% extra kopen corporaties af voor 77 jaar (dat is 6,5% minder dan particuliere huiseigenaren moeten betalen voor 25 jaar extra). Als we deze lijn doortrekken komen we uit op een benadering van waarde van € 286 per vierkante meter voor eeuwigdurende erfpacht van nieuw uitgegeven grond.

      Uit besluit 2. De afkoopsommen voor bestaande erfpacht per corporatiewoning voor het kalenderjaar 2019 vast te stellen op € 4.892 leiden we af dat woningcorporaties tot het einde van het tijdvak voor een vast bedrag kunnen afkopen, dus onafhankelijk van locatie, oppervlakte en duur. Vandaar dat in de berekening voor IJburg de bestaande corporatiewoning € 33.000 lager uitvalt dan bij “Nieuwbouwwaarde corporaties”.

    • Waarom is de afkoop van de erfpacht soms hoger dan je zou verwachten?

      De verliescompensatie die de gemeente in rekening brengt

      De gemeente heeft een lijvig document met afkoopinstructies opgesteld. Dat is lastig om te doorgronden. Je zou verwachten dat de afkoop gelijk is aan de erfpachtgrondwaarde vermenigvuldigd verminderd met de 35% korting. Dat blijkt niet het geval. In het geval van IJburg blijkt dat:

      Afkoopsom – Erfpachtgrondwaarde * (1-Kortingen) * (1 + Inflatie 2017-2019)

      €131.391 – €178.763 * 65% * 1,028 = €11.942

      Je moet dus bijna € 12.000 extra betalen dan op grond van de erfpachtgrondwaarde zou mogen worden verwacht.

    • Tot welke BSQ waarden is afkopen echt gunstig?

      Vanaf een BSQ van 20% is de erfpachtgrondwaarde te hoog

      We hebben gekeken voor welke BSQ de grondwaarde bij overstap lager wordt dan de empirische methode van professor Gautier. Hieruit volgt een BSQ van 19%. Dit hebben we gedaan door de volgende vergelijking op te lossen:

      WOZ waarde * BSQ * (100%-Depreciatiefactor) * (1-Kortingen) < 11% * WOZ waarde

      BSQ < 11% / [ (100%-Depreciatiefactor) * (1-Kortingen) ]

      BSQ < 18,9%

      Toevallig? Waarschijnlijk niet. Naar opgave van de gemeente heeft ongeveer de helft van de Amsterdamse woningen een BSQ van lager dan 20. Zie onderstaande tabel uit “De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2017”, pagina 22:

    Wat gebeurt er met de canon bij vastklikken (optie 1)?

    De meeste erfpachters hebben niet het geld om direct af te kopen. Dat weet de gemeente natuurlijk ook wel. Om dan onteigening van je bezit te voorkomen, blijft dus alleen optie 1 over. Optie 1 betekent dat de canon wordt vastgeklikt op basis van de erfpachtgrondwaarde (zie eerste tabel). De canon is de erfpachtgrondwaarde vermenigvuldigd met het canonpercentage. Daarop wordt de korting toegepast: 35% bij overstap en 25% voor de rest van deze collegeperiode.

    In de realiteit hebben de meeste erfpachters niet het geld om direct af te kopen. De gemeente is zich hier uiteraard ook wel van bewust. Dit betekent dat alleen optie 1 overblijft als je onteigening van je bezit wilt voorkomen.

    De vastgeklikte canon gaat pas in aan het einde van het tijdvak en wordt jaarlijks opgehoogd met inflatie. Hoewel de berekende canon voor IJburg dus €2.855 is, zal IJburg tot en met 2056 €4.216 moeten betalen (jaarlijks te verhogen met inflatie). Pas daarna gaat de nieuwe canon in. De Rijnstraat hoeft tot 2051 niets te betalen en gaat daarna €1.560 betalen op te hogen met inflatie van 2019-2051.

    Woning IJburg Appartement bij Rijnstraat
    Overstap 2019 Overstap 2019
    Erfpachtgrondwaarde 178.763 367.200 97.650 285.948
    Canonpercentage 2,39% 2,39% 2,39% 2,39%
    Canon voor korting 4.272 8.776 2.334 6.834
    Kortingen 1.495 2.194 817 1.709
    Canon na korting 2.777 6.582 1.517 5.126
    Inflatieopslag 2,8% 0 2,8% 0
    Canon in 2019
    (stijging bij niet overstappen)
    2.855 6.582
    (+131%)
    1.560 5.126
    (+229%)

    En wat gebeurt er dan eigenlijk als je niet overstapt? Op basis van beschikbare gegevens over 2019 gaat de canon in IJburg met 131% omhoog en die in de Rijnstraat met 229%. Het resultaat is duidelijk: zonder overstappen wordt erfpacht voor veel mensen onbetaalbaar.

    Het addertje onder het gras: het canonpercentage

    Bij het bepalen van de canon (afkoop, optie 1) zit nog een addertje onder het gras. Bij de canon speelt naast de erfpachtgrondwaarde het canonpercentage een grote rol. De gemeenteraad heeft het canonpercentage op 2,39% vastgesteld. Eigenlijk zijn alle gegevens van dat canonpercentage gemanipuleerd: de rente is op 1% gezet, de inflatie op 2% en er wordt gerekend met 1,5% risico-opslag (een getal dat door de gemeente niet wordt onderbouwd). We hebben het toch maar even nagerekend met officiële gegevens van de rente (DNB) en inflatie (Eurostat). Wat blijkt: het canonpercentage zou 0,54% moeten zijn op basis van het maandelijkse gemiddelde van 2017 en 2018. De gemeente had de canon dus eigenlijke 77% lager moeten vaststellen.

    • Wat is de formule van het canonpercentage?

      De formule van het canonpercentage

      Hieronder staan de berekende waarde van de disconteringsvoet. De disconteringsvoet (d) is gelijk aan rente (r) plus inflatie plus risico-opslag (ro). Verder speelt de inflatie (i) een rol. Het canonpercentage is dan:

      (d-i)/(1+d).

    • Wat is het berekende canonpercentage volgens officiële inflatie- en rentecijfers?

      Het berekende canonpercentage volgens officiële inflatie- en rentecijfers

      In de grafiek hieronder staan drie lijnen: de werkelijke waarde van de canonpercentage op basis van officiële cijfers, de werkelijke waarde van het canonpercentage plus 1,5% risico-opslag en het door de gemeente vastgestelde canonpercentage.

      Uit de grafiek blijkt dat het door de gemeente vastgestelde canonpercentage volledig uit de lucht is gegrepen.

    • Hoe komt het dat de 2,39% zo sterk afwijkt van het werkelijke percentage van 0,54%?

      De gemeentelijke opslag van de gemeente op het canonpercentage

      Het canonpercentage is door de Gemeenteraad vastgesteld (pagina 26). De waarde bestaat uit drie onderdelen: de rente (op staatsobligaties), de (verwachte) inflatie en een door de gemeente vastgestelde risico-opslag van 1,5%. Waar die risico-opslag voor is en of die passend is voor het werkelijke risico is onduidelijk. Als we afzien van die opslag en uitgaan van gemiddelde rente en inflatie in de periode van 2017-2018, dan zouden we uitkomen op een canonpercentage van 0,54%.

      Meer dan driekwart van de 2,39% zijn dus door de gemeente bepaalde ficties. Ook ten opzichte van andere steden is het door Amsterdam gehanteerde cijfer erg hoog. Den Haag hanteert 1,6% en Rotterdam de rente op staatsobligaties vermeerderd met 1,5%.

      Bij optie 1 het vastklikken van de canon speelt het canonpercentage dus een cruciale rol. Juist op dit punt zou sturing vanuit de centrale overheid wel op zijn plaats zijn. Het canonpercentage heeft met grondbeleid helemaal niets te maken.

    • Wat is de basis voor de risico-opslag van 1,5%?

      De opslag voor risico

      In bijgaande link staat onder het kopje “Opslag voor risico en kosten”:

      De risico-opslag is nodig, omdat de gemeente op meerdere terreinen risico loopt. De twee meest bepalende risico’s zijn:

      • De rente voor de lening die de gemeente aangaat voor het bouwrijp maken van grond hoger wordt dan de canon die de gemeente als vergoeding terugkrijgt
      • De erfpachter betaalt de canon niet, waardoor de gemeente schade leidt

      Het eerste risico is per definitie verbonden aan een nieuw project; het is onduidelijk waarom die kosten moeten worden neergelegd in een generiek percentage voor alle erfpachters. Het tweede risico vloeit voort uit het eigen beleid van de gemeente: door iedere 50 jaar volledig te laten betalen voor de grond, moet de gemeente ruim voldoende financiële risico’s hebben afgedekt.

      De risico-opslag lijkt eerder een kostenopslag om een complex systeem en apparaat in stand te houden die voor de erfpachter in ieder geval niets oplevert.

    Onderstaand twee voorbeelden van fictieve huizenkopers, Gijs en Yvette.

    Yvette en Gijs: twee huizenkopers in Amsterdam

    Welk effect heeft het erfpachtbeleid van de gemeente Amsterdam op het vermogen van huizenbezitters? Dit doen we aan de hand een voorbeeld van twee huizenkopers: Gijs en Yvette. De huizen zijn gekocht met voortdurende erfpacht. We onderzoeken twee scenario’s en kijken naar de gevolgen voor Gijs en Yvette.

    Scenario 1: Identieke huizen, één in het centrum en één in Bos en Lommer

    In het eerste scenario hebben Gijs en Yvette een identiek huis gekocht, maar op verschillende locaties. Hierdoor zijn de koopprijzen verschillend. We kijken naar het effect op de canon in de loop van de tijd en hun vermogen als zij niet overstappen op eeuwigdurende erfpacht.

    De locatie van een woning heeft grote invloed op de erfpachtgrondprijs. Meer populaire buurten zijn duurder. Gijs koopt een huis in het populaire centrum (C), voor Yvette hoeft dat niet zo. Zij koopt een huis in Bos en Lommer (BL). De huizen zijn zoals gezegd helemaal identiek. Ze staan op erfpachtgrond met afgekochte erfpacht tot 2041. Gijs heeft voor zijn woning €220.000 betaald en Yvette voor haar woning €130.000. De herbouwwaarde van beide woningen is hetzelfde, de woningen zijn immers identiek. In 2019 is de BSQ 35% voor Gijs en 5% voor Yvette.

    In 2041 is de situatie als volgt. Beide woningen zijn verdubbeld in waarde. De BSQ is 13% voor Yvette en 49% voor Gijs. Gijs en Yvette lossen beiden €130.000 af. Wat heeft dit voor effect op hun vermogen?

    De methode Amsterdam zorgt dat Gijs veel minder vermogen opbouwt

    Een normale situatie zou zijn dat het vermogen van Gijs hoger is geworden: €440.000 vermindert met €90.000 aan resterende schuld levert een vermogen op van €350.000. Yvette – ze heeft de schuld afbetaald – heeft dus een vermogen van €260.000. Gijs heeft dus €90.000 meer vermogen opgebouwd.

    Gijs Yvette
    Waarde huis in 2041 €440.000 €260.000
    Resterende schuld €90.000 €0
    Vermogen huis op eigen grond €350.000 €260.000
    Afkoop Amsterdam 2041 €194.000 €25.272
    Vermogen na afkoop in 2041 €156.000 €234.728

    De erfpachtgrondprijs van Gijs is in 2041 dus €194.000. Van Yvette is dat €25.272. Bij afkoop in 2041 heeft Gijs een vermogen van €156.000 en Yvette van €234.728. Een verschil van bijna €79.000 in het voordeel van Yvette.

    Scenario 2: Verschillende woningen op verschillende locaties voor dezelfde prijs

    Gijs heeft een appartement middenin het centrum gekocht met een oppervlakte van 59 m2. Yvette heeft een huis buiten het centrum gekocht in Zuidoost met een oppervlakte van 158 m2. Zij houdt van wat meer ruimte. Toch waren beide huizen even duur, namelijk €500.000. Ook hebben ze een gelijke jaarlijkse canon van €1.200 per jaar. Het huis van Gijs is dan wel kleiner, maar de grond in het centrum is vele malen duurder. De BSQ is voor Gijs 49% en voor Yvette 5%.

    Gijs en Yvette willen beide voor einde van het jaar 2019 overstappen op eeuwigdurende erfpacht. Ze vullen allebei de site in en dit is het resultaat.

    Optie Gijs Yvette
    Optie 1. Canon vastzetten €2.503 €350
    Optie 3. Erfpacht afkopen €143.325 €14.625

    Volgens de gemeente is de erfpachtgrondwaarde van het huis in het centrum bijna 10 keer zo duur als die in Amsterdam Zuidoost. Anders gezegd, de grondwaarde voor één appartement van 59 m2 in het centrum is hetzelfde als de grond onder 10 appartementen in Amsterdam Zuidoost.

    Methode gemeente Amsterdam niet voldoende doordacht

    Amsterdam moet de cruciale BSQ berekening volledig transparant maken

    Bovenstaande scenario’s roepen vragen op. Welke wetenschappelijke benadering ligt eraan ten grondslag? Waar is een dergelijk systeem eerder succesvol geïmplementeerd? Maar ook meer praktische vragen: hoe berekenen ze die BSQ per straat eigenlijk? Wat zijn de referentiehuizen waar de gemeente over spreekt en in hoeverre sluiten die aan bij de realiteit? Een analyse is voor burgers niet te maken. De gemeente heeft wel thematische kaarten gepubliceerd, maar dat is onvoldoende om een gedegen oordeel te vormen.

    Hieronder staan die thematische kaarten opgesomd die online te vinden zijn:

    • de WOZ waarde per vierkante meter (klik hier)

    • de BSQ voor overstap (klik (hier)

    • de BSQ in 2019 (klik (hier)

     

    Vermoeden van onjuistheid BSQ wordt aangewakkerd bij bestuderen kaarten

    Als je de kaarten naast elkaar legt dan valt een aantal dingen op. Allereerst valt op dat de WOZ-waarde per vierkante meter behoorlijk verschilt. Met andere woorden, in de WOZ-waarde wordt de locatie al meegenomen. Als je vervolgens naar de BSQ-kaart voor overstap kijkt, dan zie je dat op plekken met een hoge WOZ-waarde per vierkante meter ook een hoge BSQ is. Dat is een grove denkfout die zwaar doorwerkt bij een kleine groep erfpachters. Het tweede dat opvalt is dat de BSQ in 2019 ten opzichte van die van 2017 wel heel erg hard omhoog gaat. Dit is een signaal dat er iets mis is met de vaststelling van de BSQ zelf.

    Raadsadres voor het openbaar maken van de berekeningen

    In het raadsadres van 9 maart 2020 aan de gemeente Amsterdam met het verzoek tot het verschaffen van openheid van zaken over de berekening van de grondwaarde voor de William Barlowlaan. Dat verzoek komt omdat de door de gemeente berekende herbouwwaarde veel lager is dan de werkelijk betaalde bouwkosten.

    Op dat verzoek heeft Wethouder Van Doorninck afwijzend gereageerd.

    Daarop heeft Mr. C.W.M. van Ballegooijen op 13 mei 2020 en 3 juni 2020 een advies geschreven waarin hij stelt dat de gemeente openheid van zaken dient te geven over “blackbox berekeningen”. Zijn advies heeft hij gestuurd aan twee gemeenteraadsleden, die het aan de andere gemeenteraadsleden en de wethouder hebben doorgestuurd.

    Inmiddels heeft de gemeente al een aantal keer van de raadsagenda van afgevoerd met als argument dat “de zaak nog veel meer studie en juridisch advies vergt”. Heel goed nieuws voor peperdure juristen dus. Mogelijk komt de gemeente op 9 september 2020 met een reactie.

    Insprekende erfpachters

    Hieronder een voorbeeld van één van de vele honderden burgers die hebben ingesproken bij gemeenteraadsvergaderingen.

    Kritische groepen

    Hieronder een samenvatting van partijen die actief zijn geweest op het vlak van erfpacht.

    De heer dr. P.J.C. Nelisse deed promotie-onderzoek naar erfpachtstelsels, waaronder die van Amsterdam. Hij komt tot de conclusie dat erfpacht niet bijdraagt aan een hogere welvaart.

    De groep verontruste erfpachters heeft een uitgebreid relaas beschreven hoe de gemeente om is gegaan met klachten van bewoners in het zwartboek erfpacht 2.0.

    De Stichting Erfpachters Belang Amsterdam (SEBA) voert actie en rechtszaken tegen de gemeente Amsterdam.

    Er is een klacht ingediend bij de Europese Commissie over misbruik van marktmacht op de grond en woningmarkt in Amsterdam.

    Schriftelijke vragen gemeenteraad

    Er zijn vele schriftelijke vragen ingediend bij de gemeente. Hieronder staan de vragen van Kilic en Van Schijndel met het antwoord van de gemeente daarop.

    Schriftelijke vragen van 25 oktober 2019, beantwoord op 10 december 2019.

    Schriftelijke vragen van 19 december 2019, beantwoord op 9 maart 2020.

    Een paar dingen die opvallen bij de antwoorden:

    • De gemeente stelt dat ze eigenaar is van grond én opstal en dat de erfpachter slechts een gebruiksrecht heeft. Maar de erfpachter betaalt wel belasting “als een eigenaar”. De erfpachtgrondwaarde en canon wordt bepaald alsof de erfpachter eigenaar is van de opstal. Waarbij de opstalwaarde dan wel gewaardeerd wordt door de gemeente, overigens zonder inzicht willen te geven in die berekening.
    • Om toch enig inzicht te krijgen in de berekening van de gemeente, hebben we van twee woningen parameters doorgegeven: een tiny house en een zeer luxe vrijstaand huis. De gemeente weigert echter de grondwaarde van het tiny house uit te voeren, omdat een dergelijke woning in de praktijk niet voorkomt. En dat terwijl de parameters wel passen binnen de documentatie die de gemeente zelf heeft opgesteld.
    • De gemeente heeft het SEO gevraagd om een validatie te doen of hun beleidsregels goed vertaald is in de programmatuur. Eigenlijk buiten de scope van dit onderzoek stelt het SEO dat “de gekozen vorm van opstalwaardebepaling niet per definitie fout is, maar dat deze inhoudelijk niet direct voor de hand ligt.”

     

    Hieronder staat onze analyse naar het model van de herbouwwaarde – hier staat de PDF. Dit document is voorgelegd aan het gemeentebestuur, gemeenteraadsleden, de ombudsman, de rekenkamer en wetenschappers. Op basis hiervan hebben verschillende politieke partijen kritische schriftelijke vragen gesteld aan het gemeentebestuur. Op vragen is meermalen ontwijkend en soms zelfs direct in tegenspraak met elkaar geantwoord. Daarop hebben we besloten mee te werken aan een klacht voor de Europese Commissie.

    Heroverweging van de herbouwwaarde noodzakelijk versie 1.10

    Samen met een raadslid en met de hulp van vele bezorgde en verontruste erfpachters hebben we – na het uitblijven van antwoorden – geholpen bij het indienen van een klacht voor de Europese Commissie. Hieronder staat de publieksversie van deze klacht. De klacht is door bijna 900 erfpachters ondertekend. Klik hier als je ook nog wilt ondertekenen. Klik hier voor de PDF.

    http://www.decisivefacts.nl/wp-content/uploads/2020/05/Klacht-AVS-3.0.pdf

    Ik wil meer weten over dit onderzoek.

    CAPTCHA * Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.

    Uw naam

    Uw emailadres

    Uw telefoonnummer

    Herhaal deze karakters captcha

    Onderwerp

    Uw bericht

    Decisive Facts