Case 2: Amsterdamse sociale woningen in tijden van schaarste

 

Decisive Facts heeft data-onderzoek gedaan naar Amsterdamse sociale woningen. De basis van deze analyse zijn open data en data van verhuursites. Piet Klop van Public Values heeft zijn jarenlange kennis en ervaring in de sector ingezet om deze analyse in een maatschappelijke context te plaatsen. Klik hier als u wilt weten waarom we dit soort onderzoeken doen.

 

 

Inleiding door Piet Klop van Public Values

In Nederland staan ongeveer 7,6 miljoen woningen. Een derde hiervan is in handen van corporaties. De corporaties verhuren deze 2,4 miljoen woningen onder de kostprijs aan de doelgroep. Zij doen dit onder de kostprijs zodat de woningen betaalbaar zijn voor die doelgroep. Landelijk komt gemiddeld ongeveer 6% van deze woningen beschikbaar doordat huurders verhuizen, een huis kopen of overlijden. Dit zijn slechts circa 15.000 woningen per jaar. Daarom willen de corporaties graag woningen nieuw bouwen. Maar dat is lastig.

 

De overheid roomt jaarlijks 4 van de 12 maanden huur af door diverse belastingen te heffen (Verhuurdersheffing, Vennootschapsbelasting en WOZ-belasting). Daar komt bij dat de bouwkosten enorm zijn gestegen de laatste 2 jaar. Bouwlocaties zijn nauwelijks voorhanden en gemeenten verkopen de wel beschikbare bouwgrond liever aan beleggers voor de hoofdprijs. Logisch dat hierdoor wachtlijsten bestaan van vele jaren voor sociale huurwoningen.

De woningmarkt zit compleet op slot. De doelgroep van de corporaties kan geen sociale huurwoning huren omdat die simpelweg niet beschikbaar zijn. En kopen is geen optie, de bank verstrekt geen hypotheek omdat juist deze doelgroep te weinig verdient om te kopen. Het wrange is dat deze mensen dan maar duur gaan huren en veel te klein.

 

Maar, hoe zit het eigenlijk met de mensen die in een sociale huurwoning wonen? Zij huren onder de kostprijs omdat zij betaalbaar moeten wonen. Als zij meer gaan verdienen kunnen ze gewoon blijven zitten. De beleidsmakers in Den Haag hebben daar zelfs een mooi woord voor bedacht “goedkope scheefwoners”. De mensen die niet terecht kunnen bij de corporaties en noodgedwongen duur huren worden “dure scheefwoners” genoemd. Tja, in beleidstermen kun je niet wonen zei Jan Schaefer al…”

 
Piet Klop, Public Values

 

Over onze samenwerking

Decisive Facts kijkt naar feiten uit open data om daarmee de werkelijkheid te doorgronden. Public Values wil een bijdrage leveren aan een goed functionerende publieke sector. De woningnood is aanleiding voor beiden de handen ineen te slaan en nader onderzoek te doen. Amsterdam is de stad met de grootste woningnood. Aardig om dat eens te bekijken. Dat hebben we gedaan en de resultaten zijn op deze pagina opgenomen.

Wachtlijsten voor Amsterdamse sociale woningen zijn 14 jaar

Naar wachtlijsten voor sociale huurwoningen heeft RTL Nieuws uitstekend onderzoek verricht. Daaruit blijkt dat de wachtlijst in Amsterdam ruim 14 jaar is. De duur van de wachtlijst is vertekend doordat er veelvuldig op de wachtlijst wordt ingegrepen op basis van urgentieverklaringen die de gemeente afgeeft.

Betekent een lange wachtlijst ook een tekort aan sociale huurwoningen? In Amsterdam is 42% van de woningen sociale huur, tegenover 30% landelijk. De wachtlijst zou betekenen dat er te weinig sociale huurwoningen zijn. Daarom hieronder een aantal nuanceringen.

1. Prijsverschil markt en sociaal EUR 1.000 per maand

Uit de feitelijke analyse blijkt dat er per maand bijna EUR 1.000 verschil zit tussen de corporatiehuur en de commerciële huur voor dezelfde woning. Dat heeft twee gevolgen:

  • Geen prikkel om te verhuizen als je eenmaal een goedkope woning hebt bemachtigd.

  • Het lokt calculerend gedrag uit om formeel aan de criteria te blijven voldoen voor mensen op de wachtlijst.

 

2. Alleen voor sociale huur wordt een wachtlijst bijgehouden

Voor huishoudens die in Amsterdam werken en er willen wonen (bijvoorbeeld starters, medewerkers zorg, politie en leraren), maar niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning bestaat geen wachtlijst. Het is daardoor niet zichtbaar hoe groot de nood onder hen is.

3. Voor wie zijn woningen in Amsterdam?

Amsterdam heeft een traditie van veel sociale huurwoningen. Amsterdam heeft 53.000 sociale huurwoningen meer dan op basis van het landelijke gemiddelde mag worden verwacht (berekening: (42%-30%)/42% * 185.000 woningen). Dat roept een verdelingsvraag op. Moeten deze woningen beschikbaar komen aan groepen met een laag inkomen of mensen die door werk een bijdrage aan Amsterdam en er graag willen wonen?

4. Geen economische prikkel om kleiner te wonen

Bij een koopwoning of een commercieel gehuurde woning is er een prikkel om kleiner te gaan wonen als minder ruimte nodig is. Dan gaan de woonkosten voor bewoners omlaag en komt er geld vrij voor andere zaken. Bij sociale huur in Amsterdam gaat die vlieger niet op. Verhuizen leidt bijna zonder uitzondering tot hogere lasten, zelfs als de nieuwe woning aanzienlijk kleiner is. Met andere woorden, de lage huren zorgen voor weinig doorstroming en langere wachtlijsten.

5. Aanzuigende werking lage inkomens door extra tegemoetkomingen

Naast het voordeel van een goedkope woning voor sociaal zwakkeren kent Amsterdam veel sociale voorzieningen die bovenop het landelijke beleid komen. Onder het kopje Pak je kans prijst de gemeente extra kansen aan voor mensen met een laag inkomen. Dit heeft een aanzuigende werking op mensen met een laag inkomen. De Amsterdamse wachtlijst wordt er dus groter door.

Pak je kans!

 

Fraude begrijpen: de fraudedriehoek

Om woonfraude te snappen, kijken we naar de fraudedriehoek. Die bestaat uit drie aspecten: motivatie, gelegenheid en rationalisatie. Hieronder wordt het uitgewerkt.

De motivatie achter het plegen van woonfraude is doorgaans het verhogen van inkomen. achter het plegen van woonfraude is doorgaans het verhogen van inkomen. Uit onze analyse blijkt dat met verhuur van een (deel van de woning) een flink bedrag kan worden verdiend. We schatten dat in op gemiddeld tussen de € 650 en € 700 per maand. Zonder dat de doorverhuurder aanspraak te verspelen op gemeentelijke of landelijke inkomensvoorzieningen voor lage inkomens.

Hoe gemakkelijk en risicovol is het verdienen van geld aan een woning? Dit wordt gelegenheid genoemd. Van de vermoede woonfraude wordt slechts 5% van de woningen vrijgemaakt. Bovendien wordt het verdiende bedrag zelden teruggevorderd.

Huurders die aan hun sociale huurwoning willen verdienen, praten hun gedrag goed. Dat wordt rationalisatie genoemd. Voorbeelden daarvan zijn: ik heb geen zin om mijn uitkering of toeslag kwijt te raken. Ik wil samenwonen of in het buitenland gaan wonen, maar wil wel naar “mijn woning” terug kunnen als het misgaat. Ik heb geld nodig voor mijn gezin, kind, neefje, oma, een welverdiende vakantie of om mijn schulden terug te betalen.

 

Fraudedriehoek!

Schematische weergave fraudedriehoek

Resultaten naar aanleiding van het onderzoek in Amsterdam

  • Kamerverhuur is lucratief. Het levert gemiddeld € 50 per vierkante meter per maand op. De opbrengst van één kamer is dus vaak al voldoende om de volledige huur te betalen (12 m2 komt neer op € 600 per maand). Volgens corporaties is optreden tegen (tijdelijke) kamerverhuur juridisch bijna kansloos.

  • Vakantieverhuur is vooral in het centrum van Amsterdam is nog lucratiever. Naar opgave van Airbnb levert één privékamer in het centrum voor 8 nachten in de maand € 976 per maand op.

  • Verhuur van een gehele woning levert € 24,19 per vierkante meter per maand op. De huurder van een corporatiewoning betaalt zelf gemiddeld € 8,22 per vierkante meter per maand. Op basis van 65 m2 levert een volledige woning ruim € 1.000 per maand op voor de onderverhuurder.

  • In 2017 zijn volgens de brancheorganisatie van corporaties Aedes landelijk 94 woningen ontruimd in verband met illegale onderverhuur na een rechterlijk bevel.

  • De meeste woningen (in 2018 821 woningen volgens de AFWC) komen vrij na een afspraak tussen de huurder en de corporatie. De huurder levert de sleutels in, maar de gemaakte verdiensten betaalt de huurder niet terug. De corporatie ziet meestal af van een langdurige, kostbare en ongewisse bodemprocedure.

  • Naast het aloude via-via circuit, wordt verhuurfraude zichtbaar op vakantieverhuursites (Airbnb, Homeaway, Booking.com), woningverhuursites (Kamernet, Marktplaats, Huurstunt, etc.) en op Sociale Media (Facebook). Op basis van één woningverhuursite vermoeden we al ruim 4.000 gevallen van woonfraude.

 

Om hoeveel geld gaat het in Amsterdam?

Uit deze studie van de bestuursdienst van Amsterdam uit oktober 2005 blijkt dat de gemeente toen uitging van woonfraude met 20.000 woningen. Sinds de komst van internetplatforms en sociale media is het alleen maar gemakkelijker geworden om vraag en aanbod bij elkaar te brengen.

Op grond van ons eigen onderzoek, de opbrengsten, pakkans en de impact als een huurder wordt gepakt, is een schatting van 10% woonfraude van Amsterdamse corporatiewoningen conservatief. Om dat in geld uit te drukken: €144 miljoen per jaar (18.000 corporatiewoningen met gemiddeld €667 illegale verdiensten per maand). Dit bedrag correspondeert met jaarlijks ruim 720 nieuwe woningen voor de doelgroep.

 

Wat betekent scheefhuur?

Op woningmarktgebied grijpt de overheid stevig in, met als doel dat iedereen kans heeft op een passende woning. Eén van de gevolgen van het huidige beleid is scheefhuur bij de sociale woningen. Daaronder wordt verstaan:

  • Dure scheefhuur. Er woont een huurder in een te dure corporatiewoning, waardoor de huurder recht heeft op huurtoeslag.

  • Goedkope scheefhuur. Een huurder die op grond van zijn of haar inkomen geen recht heeft op een sociale huurwoning, woont daar toch in.

 

Amsterdamse scheefhuur is EUR 0,4 miljard per jaar waard

Hieronder staat een toelichting op de berekening aan de rechterkant.

Dure scheefhuur. Uitgaande van de cijfers van de belastingdienst is de woontoeslag gemiddeld bijna EUR 2.600 per jaar. Vermenigvuldigd met ruim 29.000 huishoudens is dat circa EUR 75 miljoen per jaar.

Goedkope scheefhuur. Om dat te bepalen, vergelijken we kosten van goedkope scheefhuurders met huishoudens die moeten huren op de vrije markt. De maandelijkse meterprijs per maand van een corporatiewoning is bijna 16 euro goedkoper dan de marktprijs uit verhuursites. Op basis van een gemiddelde woonoppervlakte van 65 m2 is dat een voordeel van ruim EUR 1.000 per maand voor degene die het geluk heeft in een corporatiewoning te wonen. Op basis van ruim 24.000 scheefhuurders is dit voordeel ruim EUR 300 miljoen per jaar.

Met goedkope en dure scheefhuur tezamen is dus een relatief voordeel van EUR 376 miljoen voor bewoners van corporatiewoningen.

Bevoordeling van toevallig zittende huurders

Het behoeft geen betoog dat de huidige praktijk leidt tot bevoordeling van een groep, louter en alleen omdat ze eenmaal een sociale huurwoning hebben. Voor mensen met een midden of hoger inkomen zit er weinig anders op dan een drie keer zo hoge huur betalen. Of dagelijks in de file of het openbaar vervoer te zitten om zo een bijdrage te leveren aan het wel een wee van Amsterdam.

Samenvatting gegevens en bronvermelding

Basisgegevens Scheefhuur
 

Berekening impact scheefhuur per jaar

Basisgegevens Scheefhuur

 

Indien het interactieve rapport niet laadt, klik hier. Klik op de schuine pijl hier rechtsboven om het rapport te vergroten.

 

Decisive Facts B.V.
William Barlowlaan 135, 1086 ZR Amsterdam
E-mail: info@decisivefacts.nl
Decisive Facts